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昆仑信托发展研究部每周信息第166期

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Research Results
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2014/08/11 09:50
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[Abstract]:
热点聚焦 商业地产信托未来发展模式随着商品住宅市场前景不确定性进一步升级,对信托公司来说,转向商业地产或许是个可以考虑的方向,目前已经形成了成熟的四类模式,但是这个业务领域当前也面临着较大的风险,未来可以考虑以REITs为代表的更为合理的模式。目前商业地产信托的四类模式近两年以来,有30余款信托产品投向商业地产项目,目前来看这些产品包括了贷款、基金、租赁受益权和自持物业四种等操作路径。第一类是最为

热点聚焦

 

商业地产信托未来发展模式

随着商品住宅市场前景不确定性进一步升级,对信托公司来说,转向商业地产或许是个可以考虑的方向,目前已经形成了成熟的四类模式,但是这个业务领域当前也面临着较大的风险,未来可以考虑以 REITs 为代表的更为合理的模式。

目前商业地产信托的四类模式

近两年以来,有 30 余款信托产品投向商业地产项目,目前来看这些产品包括了贷款、基金、租赁受益权和自持物业四种等操作路径。

第一类是最为传统的贷款类模式,一般以信托资金为开发商提供融资以装修等用途,增信方式包括融资方名下地块为抵押,项目公司股权质押以及相关方连带责任担保等。以中铁信托“上海金谊广场装修项目集合资金信托计划”项目为例,规模 5.6 亿元,信托资金用于向上海滨港旅游发展有限公司发放信托贷款,投向金谊广场、蘅芜苑大酒店的装修。增信方式主要包括两项,其一为 501 亩旅游用地抵押,抵押率 49%。其二为融资方实际控制人上海中房置业股份有限公司为贷款提供担保。

第二类是逐渐呈增长趋势的基金类项目,典型案例是外贸信托“富祥 13 号投资基金集合资金信托计划”。该基金为外贸信托与万通地产合作,采取固定+浮动收益,投向天津万通中心项目。期限为 3+2 年,即 3 年项目运营期,2 年处置期。信托资金用于受让北京万通地产所持北京盈石正奇投资管理有限公司 100%的股权并增资,正奇投资以其全部资金投资于昆山博远万智投资中心(有限合伙),合伙企业将收购万通地产合法持有的天津和信发展有限公司 48.96%的股权。该项目的退出方式设计了两种情形,其一为万通地产回购信托资金所持股权,其二为若万通地产未行权回购信托资金持有的股权,则信托计划通过处置信托资金直接和间接持有的包括所投资的商业地产项目在内的权益实现退出。

第三类是“租赁受益权”模式,其特点为以商业地产的典型资金回流方式租金为第一还款来源,例如新华信托华惠 78 号石家庄新源发商贸城租金收益权投资集合资金信托计划,项目资金用于投资石家庄新源商贸城未来的租金收益权。为了匹配商业地产项目的长周期特点,这类信托项目的运作周期也较长。总期限为 10 年,信托计划生效并满 2 年之日及之后每满 1 年之日可赎回,满 1 年(含)后,可提前或部分提前结束。

第四类是股权投资模式,也是真正融入商业地产项目运营投资的模式,为“持有型”商业地产信托项目,在这一领域有着最早也是最成熟操作经验的是平安信托。典型的案例是“平安财富安睿 1 号”,2012 年 6 月 28 日正式成立,信托资金主要投资于港交所上市公司瑞安房地产的重庆企业天地项目中的三幢“5A”写字楼,信托投资规模约 17.5 亿元,以持有的方式参与重庆地标建筑群重庆天地的开发,将租金收入作为第一收入来源,设计思路诸多来源于 Reits,对商业地产信托有重要标志性意义。“平安财富安睿 1 号”投资的首批企业天地 3、4、5 号楼体量达 13 万平方米,由平安信托物业资产管理团队负责总体经营管理,并聘请世界知名写字楼物业管理专家仲量联行(JONES LANG LASALLE)进行统一的物业管理,同时委托瑞安商业管理团队负责专业的招商和租赁管理。

当前商业地产信托风险因素

影响商业地产信托的风险因素较为复杂,从整体来看,商业地产的融资有几项较为突出的特点:一是资金需求规模大。商业用地不但土地使用权出让价格更高,在规划装饰设计等方面也有着更高的要求,这些都使得比起住宅地产,商业地产对资金的需求规模更大。

二是投资阶段性长,受宏观经济影响突出。商业地产资金回收主要是靠租金以及运营中的其他管理费用,因此前期投入大,后期回笼资金慢,所以项目的投资回收期较长,阶段化特征非常明显。商业地产的投资回收期一般为 8 至 10 年。初期还有2至3年过渡期后才能有稳定的现金流,而在这过程中周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生诸多复杂因素影响

三是商业地产面临过剩。在我国的许多城市尤其是大都市,商业竞争已经趋于白热化,很多酒店、商场的人流量已经远不如前,商铺租金也是一降再降,部分已经抵押的商业地产面临评估价值虚高的风险,无论是采取商业地产抵押还是直接收购商业地产的方式,都面临不断增大的不确定性。

未来商业地产信托发展的合理模式

REITs(房地产投资信托基金)可能成为商业地产融资的新通道。相对于其他金融机构,信托公司开展过大量针对商业地产的经营性物业抵押贷款及商业物业租金收益权业务,积累了一定的客户资源与项目经验,在从事 REITs 业务方面具有先发优势;另一方面,REITs 属于资产证券化产品,在结构设计中必然存在 SPV 以起到破产隔离作用,而信托在此方面拥有制度优势。

具体路径上,可挑选优质存量资产,设计发行持有型商业物业信托计划,购买商业物业并交由信托公司资产管理团队负责整体经营,投资者收益来自于信托计划存续期内商业物业产生的租金,以及计划到期后资产出售所得的增值收益;也可尝试与大型商业地产开发商、运营商、房地产投资基金管理公司等专业机构合作成立公司(GP),再与信托计划(LP)共同成立商业地产投资基金作为收购和持有商业物业资产池的主体,负责旗下物业的日常管理。

宏观形势

财政部:加快房地产税立法并适时推进改革

7 月 30 日,全国财政厅(局)长座谈会在北京召开。财政部党组书记、部长楼继伟表示,当前和今后一个时期,要重点推进三个方面的改革。第一,改进预算管理制度,规范地方政府债务管理,加强债务规模控制。第二,完善税收制度,加快资源税改革,建立环境保护税制度,加快房地产税立法并适时推进改革。第三,调整中央和地方政府间财政关系,建立事权和支出责任相适应的制度。

央行:公开市场十二周来首次净回笼 110 亿

央行公开市场周四(7 月 31 日)进行 260 亿元 14 天期正回购操作,12 周来首次净回笼,本周净回笼 110 亿元。 央行公开市场周二(7 月 29 日)进行了 150 亿元 28 天期正回购操作。本周(7 月 26 日-8 月 1 日),央行公开市场将有 300 亿元正回购到期,无央票和逆回购到期,即形成自然净投放量 300 亿元。 央行最新数据显示,6 月新增央行口径外汇占款大幅减少 867.63 亿元人民币,为 2013 年 6 月以来首现负增长,亦创下 2005 年汇改以来的第二大跌幅。

监会:五省市获批地方 AMC

近日,中国银监会公布了全国首批可开展金融不良资产批量收购业务的地方资产管理公司,共涉及五个省市,分别是江苏、浙江、安徽、广东和上海。这五家 AMC 分别为江苏资产管理有限公司、浙江省浙商资产管理有限公司、安徽国厚资产管理有限公司、广东粤财资产管理有限公司、上海国有资产经营有限公司。五家省级 AMC 正式落地,意味着当地的金融企业可以按照《金融企业不良资产批量转让管理办法》等相关规定,向这五家 AMC 批量转让不良资产。据此前财新报道,相较于四大 AMC 而言,地方 AMC 购入的不良资产只能采取债务重组的方式处置,不得对外转让。

统计局:中国 7 月制造业 PMI 为 51.7 连续 5 个月回升

8 月 1 日,中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心公布,2014 年 7 月,中国制造业采购经理指数(PMI)为 51.7%,比上月上升 0.7 个百分点,连续 5 个月回升,表明我国制造业稳中向好的趋势更加明显。分企业规模看,大型企业 PMI 为 52.6%,比上月上升 1.1 个百分点,继续位于临界点以上;中型企业 PMI 为 50.1%,比上月回落 1.0 个百分点,连续 4 个月位于临界点以上;小型企业 PMI 为 50.1%,比上月上升 1.7 个百分点,2012 年 4 月以来首次回到临界点上方。

行业动态

万向信托推出首款自然保护公益信托

日前,万向信托推出国内首款自然保护公益信托。此次推出的产品名为“万向信托-中国自然保护公益信托”,由全球著名的大自然保护协会(TNC)担任公益项目顾问,由中国万向控股有限公司副董事长兼执行董事肖风等 7 位人士组成公益信托咨询委员会,万向信托有限公司为受托人。该公益信托的财产及其收益全部用于信托文件规定的公益项目,规模由实际募集情况确定,在存续期间将动态变化,并开放接受委托人交付信托财产,但信托财产不可赎回,委托人不能要求从该公益信托财产中分配收益或兑付本金。

中建投信托推出“单合作社”土地信托

日前,中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业签署三方框架协议,发起成立“中建投镇江新区森禾一期土地流转财产权信托”。此次土地信托采取的是“单合作社”的模式,具体交易结构为:农户以农村土地承包经营权入股成立合作社,将农村土地承包经营权转化成合作社股份,再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经营管理中心,该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托,中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植。

万向信托资本金增加至 13.39 亿元

近日,万向信托官方微信发布消息称,经公司 2013 年股东会审议通过、浙江银监局批复同意,万向信托公司注册资本金由 6.5 亿元增加到 13.39 亿元,增加额为 6.89 亿元,股东持股比例不变。据万向信托 2013 年度报告显示,截止报告期末,万向信托总资产为 14.09 亿元,较年初增加 0.9 亿元,负债总额为 3691.32 万元。实现营业收入 1.68 亿元,其中利息净收入为 1778.32 万元,手续费及佣金净收入为 6697.97 万元。利润总额为 9480.94 万元,净利润为 7020.36 万元。另外,万向信托 2013 年资本利润率为 5.25%,人均净利润为 106.36 万元

杭州工商信托资本金增加至 7.5 亿元

7 月 30 日,杭州工商信托发布公告称,经公司股东会审议通过、浙江银监局批复同意,杭州工商信托公司注册资本有 5 亿元变更为人民币 7.5 亿元,股东持股比例不变,同时对公司《章程》相关条款作相应修改。本次增资的资金来源于利润转增,增资原因主要是为增强抵御风险能力以及在净资本管理之下扩大业务规模。据其 2013 年年报显示,截至去年末,该公司营业收入 6.86 亿元,净利润 3.37 亿元;信托资产规模为 226.33 亿元,其中集合信托 199.39 亿元,单一信托 26.93 亿元,其信托资产主要分布于房地产、基础产业、实业,其中房地产领域的占比高达 75.44%。

华门控股申请破产 方正东亚称 2.6 亿信托暂安全

2013 年 12 月,方正东亚信托曾发行成立华门控股信托贷款集合资金信托,资金用于向华门控股发放信托贷款,用于浙大创新科技园项目建设。信托期限 24 个月,四期合计规模为 2.6 亿元。2 该信托项目以位于天津和南京两地主城区具有稳定经营性现金流的商业物业作为抵押担保,抵押物的评估值合计 4.65 亿元。日前,华门控股旗下的浙江浙大网新实业发展有限公司向杭州西湖区法院递交破产重整申请材料,原因是母公司华门控股出现债务危机。目前方正东亚信托表示,该信托产品的安全仍有保障。

上海信托发布《中国家族企业接班白皮书》

上海信托和中欧国际工商学院联合编制的《中国家族企业接班白皮书》近日正式发布。据介绍,白皮书项目从 2012 年启动了对正在交接和完成交接的家族企业的调查,调查了 114 家企业,504 名相关人士。白皮书显示,随着市场自由化发展的推进,在历经多轮洗牌后,有些家族企业因经营管理不善退出市场,而其他发展起来的家族企业则逐步站稳脚跟,甚至成长为多元化的家族企业集团并开始逐步走向国际市场。目前中国的家族企业开始逐步进入稳定发展与传承接班的阶段,家族企业的传承问题业已成为关乎企业兴衰命运的重大课题。上海信托此番推出《白皮书》,也是旨在探索未来解决中国创业家传承的思路。

中融信托携手东方汇富进军奶牛养殖业

中融信托日前与黑河市中兴牧业以及深圳市东方汇富创业投资管理有限公司签订合作协议,以 2.5 亿元增资黑河市中兴牧业,从而正式进军奶牛养殖行业。由中融信托发行的集合资金信托计划参与投资中兴牧业的本轮增资,本轮增资投资者将以不超过 2.5 亿元人民币获得中兴牧业 16%的股权。中兴牧业是集奶牛养殖、牧草种植、饲料加工及乳品加工为一体的农业企业,产品主要供给国内知名的乳品加工企业用于高端液态奶和奶粉的生产。此次中融信托推出的新型私募股权信托产品一方面有助于加强公司在泛资产管理领域的主动管理能力,另一方面也力争在传统的房地产信托、基建信托、证券信托领域以外打造一个新的增长点。

呈送:昆仑信托有限责任公司股东、董事、监事、高管层

分送:中油资产管理有限公司、昆仑信托有限责任公司各部门

编审:和晋予 供稿:林寅 校对:林寅

联系电话:010-63597713 邮编:100033 地址:北京西城区金融街 1 号金亚光大厦 B 座 716 室

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